成都房价的“深度调整区域”是一个相对概念，主要指向那些在过去一段时间内价格回调幅度较大、市场调整较为充分、与高峰期或同能级板块相比价差明显的片区。

这种调整通常由几个因素共同导致：前期炒作过热、供应量过大、产业或配套支撑不足、市场情绪转变等。当前（2024-2025年），成都楼市的调整呈现出明显的结构性分化，深度调整区域主要集中在以下几类：

一、核心深度调整区域（风险与机会并存）

这类区域是市场讨论的焦点，价格回调显著。

1. 天府新区（尤其是“天新”非核心区）

代表板块： 兴隆湖周边非核心住区、科学城部分区域、天府前湾（万安南）、锦江生态带南端、煎茶等外围街道。

调整原因：

前期预期过高：在成都“南拓”和省级新区光环下，房价透支严重。

供应天量：土地供应和新房存量巨大，导致内部竞争激烈。

配套滞后：人口导入速度不及预期，商业、教育、地铁等生活配套成熟度需要时间。

市场情绪转变：投资客退潮，回归居住本质后，地理位置和通勤距离的劣势被放大。

2. 近郊供应量巨大的新城/板块

代表板块：双流怡心湖（部分）、温江光华新城外围、郫都犀浦以东新城、新都大丰部分区域、龙泉驿大面板块（非核心）。

调整原因：

同质化竞争：产品相似，板块功能定位重叠，对主城外溢客群的争夺白热化。

二手房“踩踏”：投资比例较高的板块，在市场下行期容易出现二手房挂牌量激增、价格踩踏的现象。

产业支撑不足：缺乏强有力的本土产业和就业岗位，对房价的长期支撑力较弱。

3. “网红”概念褪色的板块

一些曾经依靠单一概念（如某大型乐园、某条地铁规划）炒作起来的板块，当概念兑现不及预期或热度消退后，房价面临深度回调。

4. 产品力严重落后的片区

无论是主城还是郊区，那些楼龄较老、户型设计落后、物业品质差、无学区优势的“老破大”或“老破小”集中区，在市场下行期调整幅度最大，流动性也最差。

二、主城区内的相对调整区

主城区整体抗跌性更强，但内部也有分化：

“站岗”高位盘： 2020-2022年市场高峰期买入的“次新豪宅”或高价改善盘，部分项目当前二手成交价可能低于或接近当年购入价，出现“价格调整”。

“老龄化”严重且无学区加持的板块： 如金牛区、成华区部分传统居住区，缺乏新的利好刺激。

三、如何看待“深度调整区域”？

1. 风险面：

可能尚未见底：在市场整体下行周期，这些区域可能继续阴跌或横盘。

流动性风险：二手房出手难度大，挂牌周期长。

品质风险：部分项目在建设期赶上市场下行，需警惕交付品质问题。

2. 机会面（对刚需和长线投资者）：

价格洼地：用更低的价格买入以前门槛较高的板块。

挤泡沫：价格回归价值，水分被挤出，自住性价比凸显。

长期规划仍在：如天府新区，其顶级规划和基建投入是事实，调整后为长线布局提供了更低成本的可能性。

给购房者的建议：

自住客户（尤其是刚需）：可以重点考察这些深度调整区域。现在是“用时间换空间”的好时机，仔细挑选那些地铁已通车、学校已开学、商业已运营的“配套确定性高”的楼盘，避开完全依赖远期规划的片区。优先选择品质开发商、物业口碑好的项目。

投资客户：需要极度谨慎。必须精挑细选，聚焦于板块核心中的核心，且做好长期持有的资金和心理准备。追求短期套利已不现实。

改善客户：建议“卖旧换新”。利用主城抗跌资产置换，可以关注核心区（如高新南、锦江、青羊）性价比高的优质改善盘，这些区域相对稳健。

总结来说，成都房价深度调整的区域，主要集中在天府新区外围、近郊供应量过大的新城，以及主城区内无优质学区的老旧小区。这轮调整是市场从狂热回归理性的必然过程，对于真正的居住者而言，或许是一个筛选价值、谨慎上车的窗口期。

在做出具体决策前，请务必实地多次考察，了解周边真实入住率、生活氛围和二手成交数据，并谨慎评估自身财务状况和风险承受能力。